Immobilien-Ertragsteuer

Angelehnt an die Vermögenszuwachssteuer für Kursgewinne wurde mit dem Stabilitätsgesetz 2012 eine Steuer für Immobilienverkäufe eingeführt. Sie werden nun grundsätzlich mit einem Sondersteuersatz besteuert. Durch diese Änderung kommt es zu umfangreichen Änderungen beim Verkauf von Grundstücken und Gebäuden.

Veräußerungen aus dem Privatvermögen

Anschaffungen ab dem 1.4.2002

Der Gewinn vom Verkauf wird mit 25 % besteuert. Reduziert wird der Veräußerungsgewinn noch um die Kosten für die Mitteilung an das Finanzamt und für die Selbstberechnung der Immobilien-Ertragsteuer. Nach Ablauf von zehn Jahren ab Erwerb wird es einen jährlichen Inflationsabschlag von 2 % (maximal 50 %) des Veräußerungsgewinnes geben.

Anschaffungen vor dem 1.4.2002

Die Steuer beträgt 15 % vom Verkaufserlös von Grundstücken mit Umwidmung nach dem 1.1.1988 und 3,5 % vom Verkaufserlös für alle anderen Fälle. Der Veräußerungsgewinn kann aber auch unter Zugrundelegung der tatsächlichen Anschaffungskosten ermittelt werden. In diesem Fall kann auch der Inflationsabschlag angesetzt werden.

Befreiungen

• Eigenheime und Eigentumswohnungen, die für den Veräußerer ab der Anschaffung bis zum Verkauf für mindestens zwei Jahre durchgehend als Hauptwohnsitz gedient haben oder wenn das Gebäude innerhalb der letzten zehn Jahre vor der Veräußerung für mindestens fünf Jahre durchgehend der Hauptwohnsitz war.
• Selbst hergestellte Gebäude (nicht der Grund und Boden). Dies gilt nicht, wenn das Gebäude innerhalb der letzten zehn Jahre zur Erzielung von Einkünften genutzt wurde (z.B. Vermietung, betriebliche Nutzung).
• Veräußerungen von Grundstücken infolge eines behördlichen Eingriffs (z.B. Enteignung) oder zur Vermeidung eines solchen nachweisbar unmittelbar drohenden Eingriffs.
• Tauschvorgänge von Grundstücken im Rahmen eines Zusammenlegungs-, Flurbereinigungs- und Baulandumlegungsverfahrens.

Option zur Regelbesteuerung

Möglich ist auch eine Option zur Regelbesteuerung. Allerdings ist das nur bei einem relativ geringen Einkommen vorteilhaft. Eine Option ist nur für alle Einkünfte aus Grundstücksverkäufen möglich.

Veräußerungen aus dem Betriebsvermögen

Bei Grundstücken des Betriebsvermögens spielt die Gewinnermittlungsart keine Rolle mehr. Der Veräußerungsgewinn wird grundsätzlich mit 25 % besteuert.

Anders als bisher werden Wertänderungen von Grund und Boden steuerlich immer erfasst (also auch bei Bilanzierung nach § 4 Abs 1 und Einnahmen-Ausgaben-Rechnung nach § 4 Abs 3).

Bei der Veräußerung von bebauten Betriebsgrundstücken des Altvermögens, bei denen der Grund und Boden zum 31.03.2012 nicht steuerverfangen war, kann der auf Grund und Boden entfallende Anteil mit 3,5 % oder 15 % versteuert werden.

Bei Steuerpflichtigen, die ihren Gewinn durch Bilanzierung nach § 5 ermitteln (jene Unternehmer, die nach Unternehmensrecht Bücher zu führen haben), tritt hinsichtlich der Methode der Veräußerungsgewinnermittlung keine Änderung der bisherigen Rechtslage ein.

Allerdings ist auf die Veräußerung der besondere Steuersatz in Höhe von 25 % anzuwenden.

Bei Betriebsgebäuden wirkt sich – unabhängig von der Gewinnermittlungsart – die Änderung der Besteuerung von Grundstücksveräußerungen nicht auf die schon bisher bestehende uneingeschränkte Steuerhängigkeit aus. Die Versteuerung der realisierten stillen Reserven erfolgt nunmehr mit 25 %. Ein Inflationsabschlag kommt bei Gebäuden aber nie zur Anwendung.

Ausnahmen von der Besteuerung

Die Steuer gilt allerdings nicht für Grundstücke, die aus dem Umlaufvermögen verkauft werden. Auch nicht unter die Steuer fallen Verkäufe von Unternehmen, deren Schwerpunkt Grundstücksverwaltungen darstellen wie z.B. Vermietung und Veräußerung von Grundstücken. Weiters ausgenommen sind Verkäufe, wenn auf das Grundstück stille Reserven übertragen wurden oder eine Teilwertabschreibung vorgenommen wurde.

Abfuhr durch Parteienvertreter

Die Steuer ist von den Notaren oder Rechtsanwälten, die den Verkauf betreuen, zu berechnen. Sie haben die Steuer auch an das Finanzamt abzuführen. Verpflichtend wird diese Bestimmung ab 1.1.2013. Seit 1.4.2012 kann das schon freiwillig so gemacht werden. Zusätzlich muss eine erweiterte Steuererklärung über FinanzOnline abgegeben bzw. eine Mitteilung an das Finanzamt gemacht werden.

Fällig

Maßgeblich für die Berechnung der Fälligkeit ist der Zeitpunkt des Zuflusses des Kaufpreises. Die Steuer ist spätestens am 15. des auf den Erhalt zweitfolgenden Monats fällig.

Beispiel: Erhalt des Kaufpreises am 18.4.2013. Die Steuer ist bis spätestens 15.6.2013 zu entrichten.

Stand: 12. April 2012